Promoción inmobiliaria residencial. El valor del suelo

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¿Cuál debería ser el precio del suelo?

El suelo como valor residual en el sector inmobiliario residencial, ¿Cuál debería ser el precio del suelo?

En un par de ponencias recientes, en las cuales ha salido el tema del suelo como el valor residual, se han comentado algunas reflexiones bastante interesantes que comparto.

Como es natural, el precio de mercado de una vivienda viene determinado, esencialmente, por el valor del proyecto, construcción y suelo. A ello se suman los impuestos, como gran capítulo y otra serie de costes asociados. Pero proyecto, construcción y suelo, reduciendo al absurdo.

Los honorarios de los arquitectos han sufrido un importante deterioro desde la crisis de 2008

Dado que los honorarios del proyecto y Dirección Facultativa fueron machacados por la crisis de 2008 y difícilmente se pueden ajustar más,hablemos de construcción y suelo.

Los costes de construcción han experimentado algunos altibajos en los últimos años, pero nada comparado con el valor del suelo, que ha sido una auténtica montaña rusa, sobre todo a medida que nos alejábamos de las capitales de provincia más pobladas.

¿Qué sucede con los costes adicionales de normativas más exigentes?

Ignacio Bayona de Bayona Arquitectos, mantenía en un encuentro de Habitat Futura una teoría, muy interesante a mi juicio, exponiendo que los costes de construcción adicionales de hacer una normativa de código técnico más restrictiva a nivel de eficiencia energética, sostenibilidad o salubridad, no debiera suponer un gran problema, puesto que, dado que el precio final no puede cambiar (no se vendería el producto), el sobrecoste es absorbido por el valor del suelo.

Cambios en la normativa técnica de los edificios desde 1979

Por otro lado, y en este caso en una conferencia de industrialización y prefabricación, un ponente se quejaba de que ese papel de valor residual del suelo no se cumplía en procesos industrializados. Creo que más bien en este caso, el papel del suelo no era el que jugaba una baza, sino soluciones constructivas más económicas, que compiten con la industrialización. Y yo añado, por desgracia.

Constructoras con márgenes bajo mínimos

Como última variable, tenemos la competencia. Creo que todos los que conocen un poco a las constructoras, estarán conmigo en que la competencia existe, de hecho diría que es excesiva, lo que tiene los márgenes totalmente hundidos, y explicaría la caída de grandes y medianos constructores con los vaivenes del precio de mano de obra. Creo que también tenemos un mercado amplio y competido de promotores, pero

¿hay competencia al comprar suelo?

La falta de suelo finalista

Teniendo en cuenta que la ubicación de los desarrollos es lo más importante a la hora de hacer una oferta por un suelo, tengo serias dudas de que los promotores tengan muchas opciones para elegir. Esto explicaría que el suelo no juega su papel de valor residual.

Precisamente esta falta de opciones ha motivado muchos problemas de márgenes a arquitectos, constructores y promotores, y en última instancia, de calidad del producto construido, que es quien paga los platos rotos.

El Covid afectará a las políticas públicas para liberalizar y administrar suelo

Las promotoras han hecho las últimas compras de suelo a precios muy altos, aunque con mucha prudencia si lo comparamos con las compras que se hicieron en la primera década de los 2000. Pronto veremos cómo de elástico es el precio del suelo y si los propietarios están decididos a venderlo a precios que hagan viables los proyectos en tiempos de Covid.

Ya estamos viendo además importantes reacciones de las administraciones públicas para agilizar las operaciones, lo que ha generado cierta controversia, pero en general brazos abiertos por parte del sector inmobiliario.

Alejandro Manso Virtus

Nacido en Madrid en 1983, formado en Arquitectura Técnica por la Universidad Politécnica de Madrid, ha desarrollado toda su vida profesional en el ámbito técnico y comercial del sector de la construcción, manteniendo un contacto permanente con arquitectos, constructores y promotores inmobiliarios, casi siempre en el ámbito de la obra nueva y particularmente orientado a soluciones industrializadas. En la actualidad, responsable de obra nueva y prescripción en VELUX, gestionando un equipo de arquitectos y expertos en obra nueva, creando valor y mejorando la calidad de los espacios para vivir, gracias a la luz natural y aire fresco.