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La batalla entre la obra nueva y la vivienda de segunda mano

Los promotores inmobiliarios tienen en España muchas batallas que librar y en absoluto se limita a la libre competencia del mercado entre promotoras.

Entre los años 2007 y 2013, la compraventa de viviendas de obra nueva nunca estuvo por debajo del 40% con respecto del total. Llegó incluso a estar por encima del 50% en 2009 y 2010, pero desde 2104 ha experimentado un importante declive (sobre todo en cuota), que en 2019 parece haber encontrado el equilibrio por debajo del 20%.

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Fuente INE

Hay además otras circunstancias que son un quebradero de cabeza para los promotores. Quizá una de las principales es la demora en la concesión de licencias, ya que pocas cosas afectan tanto a la rentabilidad de la inversión, como las desviaciones en el tiempo de esta. Pero también están el urbanismo, que merecería otro artículo aparte (o diez), la relación con los constructores, que atraviesan por momentos muy duros debido al incremento de los costes de la mano de obra, el encarecimiento enorme de los precios del suelo (en pocas manos) y por supuesto el papel de las administraciones públicas y (sus) normativas, que difiere enormemente de un municipio a otro.

No perdamos de vista que, los problemas de los promotores, son los problemas de los clientes que compran sus viviendas. Si lo vemos de esta manera, quizá las administraciones públicas (en la parte que les toca) pondrían más empeño en buscar soluciones.

¿Por qué los clientes prefieren comprar casas se segunda mano?

Las viviendas de obra nueva tienen enormes ventajas: se hacen en base a normativas actuales, que tipifican estándares de calidad mínimos y se centran cada vez más en reducir el consumo energético. Más modernas, luminosas, e importante: ¡A estrenar! Todo nuevo. ¿Quién quiere meterse en una reforma?

Al otro lado de la balanza, los dos principales motores de compra de un cliente: ubicación y precio, donde la vivienda de segunda mano no tiene competencia. Y ahí está la gran batalla. El precio, por supuesto, pero ¿tan importante es la ubicación? 

Los que mejor se adaptaron a la crisis de 2008 fueron las gestoras de cooperativas, en parte gracias a que el cliente final se hacía un traje a medida y a muy buen precio (mucho trabajo de gestión y diseño, con un margen muy reducido). Antes de 2007 el cliente hacía la inversión de su vida y sólo podía elegir entre dos colores de alicatado para el baño… 

Hoy, las promotoras luchan por hacer una oferta que contemple mejoras a elegir por sus clientes, pero chocan con un sector muy poco industrializado, que se ve incapaz de coordinar plazos de venta, opciones a elegir y ejecución en obra. A medida que los plazos de venta de viviendas se reducen, se reduce la oferta de elección de los clientes. Un sapo que hay que comerse, pero sólo cuando no queda otra.

En la nueva etapa post-coronavirus, los promotores deberán afinar mucho su oferta para satisfacer a un cliente que tiene muchas opciones, y que, si puede elegir todo, a lo mejor piensa en cambiar de ubicación.

Alejandro Manso Virtus

Nacido en Madrid en 1983, formado en Arquitectura Técnica por la Universidad Politécnica de Madrid, ha desarrollado toda su vida profesional en el ámbito técnico y comercial del sector de la construcción, manteniendo un contacto permanente con arquitectos, constructores y promotores inmobiliarios, casi siempre en el ámbito de la obra nueva y particularmente orientado a soluciones industrializadas. En la actualidad, responsable de obra nueva y prescripción en VELUX, gestionando un equipo de arquitectos y expertos en obra nueva, creando valor y mejorando la calidad de los espacios para vivir, gracias a la luz natural y aire fresco.

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